楼市变成“蒸笼”!1987亿凭空消失央行宣布1个动
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  • 2020-03-12 20:43

  数据显示,2019年全国各地发布的房地产政策高达620次,相比2018年,发布次数的密集程度再创纪录。

  比如,深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛,但中心城区并没有出现任何松动,呼和浩特、唐山等城市,还因为房价过热而收紧了贷款和限售。

  密度越来越高,意味着投机买房的“空子”越来越少,在一二线买房的“门槛”也越来越高了。

  以2019年为例,一线城市除深圳外房价均持续回落,二线省会与沿海新一线城市,除苏州外普遍趋于稳定,三四线城市,除洛阳、唐山、临沂等个别城市外,进入逐步缓降的状态。

  百城房价统计指数显示,2018、2019连续两年房价涨幅没有超过5%,这意味着,如果考虑到房租收益率处于低位,房贷利率等资金成本居于高位,投机赚差价的买房行为,实际上亏钱的。

  到了2020年,这个“蒸笼”似乎变得越来越燥热难耐,对地产商来说,此时就好比是蒸笼里的螃蟹,四处攀爬,却找不到出口,只能任由蒸汽上浮,挣扎求生。

  克而瑞研究中心近日发布的报告显示,TOP100房企2月单月实现全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%。从1-2月的累计销售金额来看,百强房企整体的业绩规模同比降低23.8%。

  在土地市场方面,受疫情影响,2月份多个城市土地出让暂缓,全国土地市场成交体量大幅回落,降至近一年来的最低水平。

  销售额就是房地产的“生命线”,房子如果能卖出去,哪怕融资、限购、限贷、限售规定有多么严格,对地产商来说,资金链至少是安全的。

  卖不出去的房子一旦开始积压,房企的现金流没有任何回暖的可能性,哪怕大开融资闸门,也只能解得了一时之渴而已。

  资金有困难怎么办?还是老办法:借钱。Wind数据显示,2020年1-2月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升36%。

  不管这些钱是从银行借的,还是信托、借贷等其他渠道,对房地产行业来说,只能说是杯水车薪。

  原因在于,房地产是一个高周转、高杠杆的行业,并不是借到了钱就万事大吉了,楼盘的施工、人力成本、营销费用、拿地费用、高额负债、每天都在计算的高额利息,在这个时刻,借来的负债,无非是“借新债还旧债”而已,最终的结果是雪球越滚越大。

  因此,我们看到了各个城市从2月中旬纷纷为房地产松绑,包括延缓缴纳土地出让金、放松预售条件等措施,有的城市还出台了买房送补贴甚至降首付的政策。

  但是,房地产市场还来不及高兴,央行最近的一个表态,让地产商的心凉了半截。

  近日,央行等3部门召开金融和经济发展座谈会暨电视电话会。其中有一项内容是这样表述的:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期提振经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

  1,哪怕房地产的日子过得不好,哪怕房企销售额下降,融资额走低,各个城市土地出让收入下降,也不能够采取大幅宽松的措施。

  笔者认为,这个表态来的非常及时,也足以让我们认清一个现状:哪怕3-4月份房地产的成交量维持在低位,房企现金流依然很紧张,资金面仍是偏紧的状态,2020年的楼市,没有丝毫再次反弹上涨的可能性。

  还有一个消息值得留意,海南宣布,自3月7日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售。与此同时,全省限购政策进一步加码,本省户籍和常住居民家庭禁止购买2套(不含)以上安居型商品住房和市场化商品住房。

  重点是“现房销售”这几个字,可以说是从1998年房改算起,22年以来都未见过的。

  一方面,期房销售已经占据房地产市场的绝对主流,“卖楼花”的机制下, 开发商只需要满足一定的预售条件即可卖房,有利于快速回笼资金、拿地、盖房,某种程度也埋下了高杠杆,高负债的隐患。

  另一方面,尽管此前有零星几个城市尝试推广现房销售,但在整个省域直接推广地产商卖现房的,海南还是第一个。

  显然,一旦实行现房销售,对房企来说,资金面的压力会继续增大,不少融资成本高、现金流储备较少、土储较低的公司会面临瓶颈,行业会加速“优胜劣汰”。

  而对购房者来说,现房销售最大的好处,是看得见、摸得着,不必担心烂尾、装修货不对板、规划不一等问题。

  如果说房地产销售额单月下降近2000亿,是楼市走弱的一个征兆,那央行宣布的房住不炒态度、海南实行的现房调控政策,则意味着楼市进入了一个更加有利于刚需“生存”的环境,可以肯定的是,随着人们的购房理念更加理性,房地产“稳中有降”的阶段已经到来了。

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